En la sociedad actual, lo único permanente es el cambio, y en algunos de esos cambios se busca darle más oportunidades a los individuos. Muestra de eso es el «Régimen de arrendamiento sin garantía» instaurado en la ley 19.889, popularmente conocida como la LUC.
Esa ley vino a agregar una nueva posibilidad de alquilar. Muchas personas por no tener acceso a una garantía se quedaban sin la posibilidad de tener su propio domicilio, su lugar, su hogar; pero con esta ley ahora si pueden acceder a unos de los sueños de cualquier ciudadano: «su techo propio». Nada cambia el régimen anterior a la LUC, la del decreto ley 14.219, la que sigue tan vigente como siempre para aquellos que optan por establecer una garantía a la hora de arrendar.
Si no tengo garantía, tengo la Libertad para elegir, ampararme en la LUC con mis propios medios, o tener que buscar que alguien «me salga de garantía» porque por mi mismo no puedo. Primero conviene aclarar que en la actualidad, el régimen de arrendamiento recae en el establecido en el decreto ley 14219 y en la excepción establecida por dicho decreto ley «régimen de Libre contratación» Con los contrato regidos por el decreto ley 14219, estamos en un contrato bajo una norma de «orden público», lo cual, no admite pactos entre las partes que contradigan esa ley. Nos encontramos limitados en cuanto a las características del pago, plazos, garantías. Sin embargo con la LUC las partes tienen la libertad para pactar el plazo, características del Precio y reajustes. Sin dudas que pasamos a un ámbito de mayor libertad.
El articulo 423 de la Ley establece que el contrato inscripto es oponible frente a terceros, eso significa que el arrendador debe respetar el contrato, incluso si enajenara el inmueble, siendo una garantía para el inquilino. Respecto al plazo en la LUC, nos encontramos con la prórroga automática, salvo comunicación con un previo aviso no menor de 30 dias, que será del mismo plazo al pactado en el contrato, logrando una mayor estabilidad para las partes contratantes.
Respecto al Precio, nos encontramos con libertad a la hora de fijar la moneda, puede ser extranjera o nacional, (esto se ve también en el régimen de libre contratación actual) y en unidades reajustables, y unidades indexadas, y se pagará en la forma que convengan las partes. En cuanto al reajuste, lo pueden arreglar las partes, y si nada se dice se aplicará el ajuste anual del IPC. No será posible exigir el pago por adelantado de más de un mes, evitando así excesos que devienen en seudo garantías.
Otro tema a tener en cuenta es la agilidad a la hora de firmar el contrato de arrendamiento, alcanza con tener un escribano de confianza y de un día al otro tenemos el contrato y la entrega de la posesión del bien, y nos evitamos trámites burocráticos ante oficinas públicas o privadas. En cuanto a las cesiones o traspasos, el arrendatario no puede ceder el contrato sin que el arrendador dé su consentimiento por escrito, por tanto, alcanza con la firma de un contrato de cesión entre arrendador, arrendatario cedente, y cesionario.
En cuanto a los desalojos, la LUC establece que las causales del mismo son: arrendatarios malos pagadores, inmuebles expropiados y fincas ruinosas, hasta acá nada nuevo. Las diferencias las vemos en los plazos, donde la LUC establece que el plazo por vencimiento de plazo es de 30 días y si es por mal pagador será de 6 días hábiles.
Actualmente, en el régimen delibre contratación, si el desalojo se inicia dentro del primer mes de vencido el contrato, el plazo será de 30 días, igual al que establece la LUC. y si es por mal pagador en libre contratación o decreto ley 14219 será de 20 días, por tanto, no parece una gran diferencia como para mal llamarle «desalojo express».
Respecto al lanzamiento se admite una sola prorroga, evitando así abusos y chicanas por parte del inquilino a la hora de abandonar la finca, y así poder recuperar el arrendador la finca.
En conclusión, nos encontramos con una ley que le ofrece a la ciudadanía una nueva alternativa a la hora de arrendar, sin sustituir el régimen actual, permitiendo al inquilino arrendar sin necesidad de ofrecer garantías al arrendador, cosa que a veces se torna difícil, y con beneficios para el arrendador. Además, y principalmente, en la constante búsqueda de la Libertad, presupuesto para mejorar la calidad de vida de todos, vemos que la figura del Estado se aparta un poco, pasando a brindar más libertad a las partes a la hora de tomar decisiones importantes como ser la solución habitacional, y la suscripción de los contratos.
Procedimiento para llevar adelante el proceso de desalojo por mal pagador
Para comenzar un proceso de desalojo debemos tener a un inquilino en situación de moroso, y eso se alcanza cuando ese inquilino cae en Mora. Dentro de la mora debemos distinguir la Mora automática y la Mora generada por la intimación de pago.
Cuando se admite la Mora automática, vencido el plazo para pagar el alquiler, el inquilino cae en mora automáticamente, y sin necesidad de trámite judicial.
En el régimen del Decreto -ley 14.219 No se admite la Mora automática, por tanto, para que el inquilino caiga en mora hay que intimarle el pago judicialmente con un plazo de 10 días hábiles, y esa intimación debe ser realizada luego de un atraso en el pago de 10 días corridos.
En la ley 19.889 (LUC) se admite que se pueda pactar la mora automática. También está la opción de no pactarla, y allí la LUC establece que la intimación puede hacerse por telegrama colacionado con acuse de recibo, eso agiliza el tiempo de intimación, y luego caerá en mora a los 3 días hábiles luego de la intimación. Por tanto, de 10 días se reduce a 3 días, y se mantiene el intimar judicialmente, pero se agrega la opción del telegrama colacionado. No se establece atraso mínimo, por tanto, sin mora automática, con un día de atraso ya se puede proceder a la intimación.
-Martín Sánchez